Estimad@s amig@s,
Me pasa un compañero de mi mujer el siguiente texto, que en un principio considero una buena noticia para la economía española:
La banca se lanza a construir pisos para evitar provisiones adicionales. Entre las razones fundamentales que tienen las entidades financieras para construir nuevas promociones inmobiliarias en el suelo que tienen en propiedad, en pleno pinchazo de la burbuja del sector, hay una que destaca sobre las demás: las dotaciones que les exigen estos activos.
Fuente: Expansión.com/Jaime E. Navarro
Los nuevos pisos evitan tener que hacer nuevas provisiones sobre los 60.000 millones de euros en suelos e inmuebles que se han adjudicado desde el inicio de la crisis. La banca ha percibido que para los suelos no existe mercado alguno, por lo que estos activos tienen un alto grado de posibilidades de depreciación.
En el contexto actual, las necesidades de dotaciones están estrechamente relacionadas con el valor del activo, que debe ir actualizándose progresivamente. En las tasaciones que se realizan de los suelos, de cuyo resultado se desprenden posteriormente mayores o menores provisiones, se tienen en cuentan en el caso de los suelos los valores esperados, que aumentan si está prevista la construcción de viviendas.
“En el caso de que una entidad pueda comenzar a construir en el corto plazo, este hecho debería llevar asociado que el valor de mercado de dichos suelos sea superior al valor de mercado en el caso de no realizar ninguna labor urbanística y, en su caso, menos exigencias contables”, señalan fuentes del sistema financiero.
Las provisiones están sostenidas por las posibilidades de las entidades de obtener resultados extraordinarios para poder dedicarlas a este capítulo y por la capacidad del negocio básico de mantener el ritmo de dotaciones. Este año, debido a la presión a la baja sobre los márgenes por el recorte de tipos de interés, el negocio va a dar menos de sí para cubrir provisiones. De hecho, los analistas esperan que en el sistema financiero español el margen de intereses (que da cuenta del negocio básico bancario, de dar créditos y captar depósitos) se recorte más de un 20%. Por tanto, evitar tener que dotar más provisiones es vital ponerse manos a la obra.
Varias entidades ya se han puesto manos a la obra para dar valor a sus suelos. Santander, BBVA, Popular, Banesto, Caixa Catalunya y Bancaja han iniciado los trámites para comenzar a promover sus suelos y lanzar al mercado promociones de pisos tanto en solitario como asociados con empresas del sector. Además de las provisiones, la banca cuenta con otras seis importantes razones para llevar a cabo esta estrategia:
1) Las entidades creen que no existe demanda alguna para suelos.
2) No hay demanda de vivienda, pero los compradores no han desaparecido.
3) Con las primeras promociones que se adjudicaron ya construidas y que han vendido, los bancos han podido comprobar que la demanda durmiente sí es receptiva a importantes descuentos, entorno del 30%.
4) Los bancos pueden dar a los nuevos compradores hasta el 100% de la financiación, lo que les aporta nuevos clientes.
5) Debido al parón inmobiliario, los costes de la construcción son muy bajos, lo que permite a la banca desarrollar sus promociones a precios asequibles.
6) Existe también un efecto positivo para la reputación de las entidades, argumentan desde el sector, ya que al impulsar la promoción inmobiliaria de nuevo, se creará empleo y la banca se convertiría en un actor de la reactivación económica.
Las previsiones
La banca calculan que en tres años se agotará el stock de pisos en venta. Así lo ha expresado el directivo de Banco Popular, Jacobo González-Robatto, quien explica que la entidad considera que hay entre 700.000 y 800.000 pisos vacío, una cantidad que la demanda agotará en tres años. Por tanto, la entidad ha iniciado los trámites para construir y poder tener las promociones listas en 2013.
También es destacable que la mora de particulares en adquisición de vivienda es particularmente baja en España, en el 2,8% al cierre del 2009 frente al 4,97% de la media del sector en diciembre. Por tanto, se trata de un sector de poco riesgo, siempre que se consiga despertar a la demanda con descuentos.
Además, las entidades han percibido durante el último trimestre una reactivación de la actividad hipotecaria. Las cifras del Banco de España muestran una tímida recuperación a finales del año pasado, constatada en el primer trimestre por las entidades.
Los motivos
1. Mediante la construcción de nuevas promociones, las entidades evitan la depreciación de sus suelos adjudicados.
2. Las entidades han comprobado que sí existe demanda de vivienda para las promociones con importantes descuentos.
3. La banca considera que en tres años se agotará el stock de viviendas, por lo que será necesario poner a la venta más pisos.
Claro que en esta noticia "económica" que parece augurar una reactivación del mercado de la construcción, nada se dice de la norma que aprobó el Gobierno el nueve de abril pasado por la que, para no perjudicar a bancos y cajas de ahorros y dentro de los llamados "acuerdos de Zurbano"; se concedía una prórroga del plazo legal de tres años para empezar a construir en los suelos urbanizables e impedir que vuelvan a considerarse rústicos con el consiguiente desplome de su valor. Y es que además el desplome del valor de los terrenos, implicaría además hacer nuevas y multimillonarias provisiones en las cuentas de las entidades propietarias de los terrenos... que como han sufrido mucho teniendo que quedarse con cerca de 300.000 propiedades después de otras tantas ejecuciones hipotecarias, se han quedado sin recursos financieros suficientes, al igual que les pasó a los propietarios desahuciados. O sea que se ponen a construir, no se sabe muy bien si porque esperan realmente ganar a medio plazo o porque el plazo para edificar no lo va a prorrogar el Gobierno indefinidamente. Quizá sea pues una huida hacía delante aunque tratándose de la banca no hay problema pues siempre gana y no la van a desahuciar, por la cuenta que nos trae a todos.
Pero yo me pregunto, sin poner en cuestión el que no podemos dejar que se hundan los Bancos... ¿realmente pasaría algo por hacer una norma que evitara que centenares de miles o millones de familas perdieran o corrieran el riesgo de perder sus propiedades hipotecadas? ¿No sería posible hacer una reforma que al menos en los casos de ser la única vivienda habitual, no se pudiera ejecutar la hipoteca? ¿Por qué ningún gran partido apoya que la entrega de la vivienda habitual sea suficiente para cancelar la hipoteca como pasa en la mayoría de los países, y que los desahuciados no tengan que seguir pagando la parte de hipoteca no amortizada y las costas judiciales de su propia ejecución hipotecaria?
Después he recorrido todos los escritos previos referentes a las hipotecas en mi blog www.noeslomismo.org y la verdad es que entre unas cosas y otras queda todo muy claro. El Gobierno se ha visto obligado a recortar 15.000 millones de euros adicionales del presupuesto con unas medidas durísimas que pagarán sobre todo los funcionarios y todo ha sido para dar confianza a los mercados que temen que no vamos a tener dinero para pagar nuestras deudas. ¿Está España y Europa en riesgo de ser desahuciadas y que nos quiten nuestros países y nos obliguen al exilio tras ejecutar nuestras hipotecas nacionales? Yo creo que no, si no se deja caer a los grandes bancos menos se debería dejar caer a todo un país. Pero claro yo no tengo la enfermiza mente de los que mueven los hilos de los mercados financieros y entre otras barbaridades mantengo que hay dinero de sobra. Lo que pasa es que está bien escondido y totalmente a salvo de que los gobiernos puedan echarle mano y por tanto hay que sacarlo de donde se puede.
Está muy claro que el margen de maniobra que le concede el Poder Económico al Poder Político representante de la ciudadanía, es cada vez menor. Además con el apoyo de los medios de comunicación masivos, la población echa toda la culpa a los gobiernos democráticamente elegidos, siguiendo los dictados de la autocracia económica que parece en posesión de la verdad absoluta. No nos engañemos, la culpa de que no haya dinero en circulación no es solo por el coste de las prestaciones sociales que nos ofrece el Estado de Derecho y de Bienestar; ni por los funcionarios, ni por los políticos. La parte del león se la llevaron los especuladores financieros y especialmente en España, los relacionados con la burbuja del ladrillo y sus corrupciones asociadas, que obviamente alcanzaron a muchos políticos. Si la ciudadanía no se da cuenta de esto, la victoria del Poder Económico será total.
Ahora os pongo recortes de los artículos precedentes, para el que quiera recordarlos. Pero antes permitirme que os recuerde que hay una asociación de afectados por la hipoteca, que trata de conseguir las reformas legales que antes planteaba.
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miércoles 21 de abril de 2010
....El último enlace que os recomiendo es también referente al último informe del FMI y afecta directamente a nuestro sistema bancario... ¡van a necesitar 22.000 millones de euros más para recapitalizar su deuda! Pobres bancos, tan contentos que estaban con los 15.000 millones de euros de beneficios de 2009 y ahora resulta que siguen necesitando capital. Claro que han sufrido mucho por la crisis inmobiliaria, se han quedado con inmensas cantidades de viviendas construidas, a medio construir y con terrenos y si los precios siguen cayendo "lomismo" no van a poder cuadrar sus cuentas...
Que ironía, el Consejo General del Poder Judicial ha publicado recientemente las ejecuciones judiciales por impagos de hipotecas en España que en 2009 han aumentado casi un 60% y para 2010 se espera que pueda superar las 100.000 ejecuciones. Año 2009: 93.319 Año 2008: 58.686 Año 2007: 25.943 Año 2006: 17.622
La hipoteca media ha bajado de 152.000 a 123.000 euros por lo que hablando de medias y con cálculos muy generales: 12.300 millones en 2010; 14.184 millones en 2009; 8.920 millones de euros en 2008. O sea que en total a finales de año los bancos habrán asumido unos 35.000 millones de euros en hipotecas de "gente sin alma que no ha cumplido con sus pagos".
Claro la otra lectura es que unos 250.000 hipotecados (la mayoría familias con recursos limitados, que son los que primero caen, que adquirieron sus viviendas al final de la burbuja y en condiciones peores a las que obtenemos los "ciudadanos de bien") habrán perdido sus viviendas conservando eso sí, su deuda millonaria con el banco. Porque pese a lo que muchos creen, cuando se ejecuta una hipoteca y la vivienda se subasta, si el precio obtenido no cubre la deuda el hipotecado conserva la deuda restante además de las costas judiciales. De todos es conocido las mafias que manejan el mundo de las subastas inmobiliarias para que nunca se pague el precio de mercado. Pero además, cuando nadie acude a la subasta, el banco acreedor se queda con la vivienda por el 50% del valor actual de tasación (por supuesto no del valor de tasación que el propio banco fijó años atrás al formalizar la hipoteca) por lo que el banco no solo se queda con la propiedad (que como decíamos antes tantos problemas le genera) sino que además tienen que seguir reclamando a los antiguos propietarios el pago de la deuda de la casa que perdieron...
Luego incluía un enlace a un artículo muy interesante que había leído en Rebelión del que también corto un trozo:
La larga soga de la ejecución hipotecaria en España
.... pero no dicen nada al respecto cuando el gobierno introduce estos días una reforma en la Ley del Suelo para prorrogar el plazo legal de tres años que tienen los propietarios de terrenosurbanizables (y ahora las instituciones financieras disponen de mucho) para comenzar a construir en los mismos porque, de no hacerlo, éstos pasarían a considerarse rústicos. Ladesclasificación de los terrenos conllevaría, evidentemente, la caída de su valor y, por tanto, obligaría a bancos y cajas a realizar mayores provisiones lo que tendría efectos inmediatos sobre su cuenta de resultados. Y eso, como es sabido, no puede tolerarse.
Podemos comprobar, entonces, como nuevamente el Estado se pone al servicio de los intereses de las instituciones financieras protegiéndoles de las pérdidas de valor de sus activos cualesquiera que sean los mecanismos que pudieran generar ese efecto.
Que tus terrenos se pueden depreciar porque o los vendes en un mercado bajista o los desclasificas, no te preocupes que el Estado te da una prórroga para que los puedas vender cuando las cosas mejoren, no vaya a temblar tu cuenta de resultados mientras a tu alrededor cierra una empresa tras otra.
Que tus deudores no pueden pagar la hipoteca que les concediste casi metiéndosela por los ojos, no te agobies que viene el Estado y les obliga a devolverte la casa y a seguir pagándotela hasta el último euro junto a los intereses y los costes judiciales generados al arruinarles la vida.
Que fomentas una burbuja inmobiliaria promoviendo la especulación, la corrupción, la destrucción medioambiental y la ruina económica del país, no te deprimas que siempre se podrá constituir un fondo de varios miles de millones de euros que pagaremos entre todos por si en algún momento se te presentan problemas de liquidez.
Así que yo creo que las cosas a estas alturas ya están meridianamente claras: no es que la banca gane siempre, que también, sino que es que ni siquiera le dejan perder.
Alberto Montero Soler es profesor de Economía Aplicada de la Universidad de Málaga y puedes leer otros textos suyos en su blog La Otra Economía .
Rebelión ha publicado este artículo con el permiso del autor mediante una licencia de Creative Commons, respetando su libertad para publicarlo en otras fuentes.
jueves 29 de abril de 2010
...Que los delincuentes económicos que nos han sumido en la crisis con sus incomprensibles mercados de derivados financieros (que son tanto más oscuros cuando menos honestas son sus intenciones reales) tengan el poder de forzar a Gobiernos Democráticos a aplicar políticas contrarias a los intereses de sus electores, me parece algo inaceptable.
Hoy he encontrado los siguientes interesantes datos:
- La deuda externa de España (endeudamiento público y privado en manos de extranjeros) asciende al 167,5% del PIB, similar a la de Alemania y Grecia, pero muy superior a la de EE UU (94%) o Japón (42,2%). Pero muy por debajo de la que registran países como Reino Unido (413%) o Irlanda (1.052%, es decir, más de 10 veces el PIB), según el FMI.
- La deuda total de la economía española (pública y privada, en manos de todos los agentes económicos: empresas, familias y bancos) alcanza el 400%, según Analistas Financieros Internacionales, o el 342%, según un informe reciente de McKinsey Global Institute. Esa cifra sólo es inferior a la de Reino Unido y Japón.
¿Cuantos ciudadanos Españoles tienen un hipoteca 4 veces más grande que sus ingresos anuales? Si la hipoteca media ronda (después de la rebaja del último año) los 140.000 € estarían en peor situación que Grecia o España todas las familias hipotecadas con ingresos netos anuales inferiores a 35000 euros o lo que es lo mismo 2500 € al mes en 14 pagas. Obviamente si le exiges a las familias una devolución inmediata del total de la deuda no la podrán pagar, pero los plazos a los que se han comprometido, pueden ser asumidos por la mayoría....
...los ingresos medios de las casi 17 millones de familias son de unos 25.000 euros al año; 10.000 menos de los que había dicho antes al comparar la situación de endeudamiento de las familias con la del Estado Griego. Luego leí un artículo que decía:
... la deuda familiar total (deuda hipotecaria más otros préstamos) se reduce y asciende así en enero hasta los 901.730 millones de euros, un 0,1% menos que hace doce meses... cada día, 500 familias se quedan sin vivienda por no pagar la hipoteca, según los datos del consejo general del poder judicial que estima que este año se producirán más de 180.000 ejecuciones hipotecarias; en los últimos tres años, más del 1% del parque de viviendas habrá sido víctima de esta lacra... amparándose en la legislación vigente, el banco toma la vivienda como pago, eso sí, al 50% de su valor catastral, tal y como marca la ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 671. Esto significa que el resto del dinero hasta llegar al precio por el que se obtuvo una hipoteca sigue pendiente de pago por parte del propietario. Las deudas contraídas por las familias españolas para la adquisición de una vivienda ascendían en enero de este año a 678.782 millones de euros, apenas el 0,3% más que un año antes, según las cifras provisionales publicadas por el Banco de España. El recorte, en términos mensuales, se prolongó en enero, febrero y marzo de 2009, y durante todo ese año las cifras totales oscilaron entre los 676.000 y los 678.000 millones de euros.
Y ya me cansé de leer y cogí la calculadora: 678.000 MILLONES DIVIDIDO ENTRE 0,14 MILLONES DE EUROS POR HIPOTECA MEDIA, RESULTAN CASI 5 MILLONES DE HIPOTECAS (LO QUE CUADRA CON EL 30% DE LOS 17 MILLONES DE HOGARES QUE TIENEN HIPOTECA PENDIENTE SEGUN DATOS DEL INE). A UNA MEDIA DE 2,7 PERSONAS POR HOGAR SALEN MAS DE 12 MILLONES DE PERSONAS DE LAS QUE UNOS 9 MILLONES SON ADULTOS CON DERECHO A VOTO. ¿QUE HACEN LOS GRANDES PARTIDOS IGNORANDO A UN COLECTIVO TAN GRANDE AL QUE AFECTA UNA SITUACIÓN TAN INJUSTA? LA VIVIENDA HABITUAL NO DEBERÍA SER UN LUJO NI DEBERÍA SER OBJETO DE ESPECULACIÓN POR SER UN BIEN DE PRIMERA NECESIDAD.
Luego encontré una asociación que ha pedido la colaboración a los partidos políticos (creo que ERC e ICV lo están valorando) y que piden que se cambie la ley hipotecaria de modo que en los casos justificados (en los que el juez determine que no ha habido mala intención por parte del comprador, para que no sea compren casas a lo loco; y por supuesto cuando sea la vivienda habitual y única de la familia) la ejecución de la hipoteca acabe con la deuda total al entregar la vivienda, como ocurre en la mayoría de los países.
